Le prix de l’immobilier devrait continuer à baisser en 2015

L’année 2014 aura été marquée par une petite baisse des prix et des volumes de ventes stables sur le front du marché immobilier. 2015 devrait suivre la même tendance. Ainsi selon les prévisions du réseau d’agences immobilières Century 21, « les prix devraient reculer jusqu’à – 3% en moyenne en France, avec de fortes disparités régionales », estime Laurent Vimont, son président. A condition bien sûr que les taux d’intérêt des crédits immobiliers restent stables et sans choc économique majeur.
« En cas de remontée des taux, le nombre de transactions baissera, avant que les prix ne fléchissent à leur tour », précise-t-il.
L’activité a été marquée par un regain au dernier trimestre 2014. A Paris et en Ile-de-France, « les prix ont d’ailleurs progressé de 0,3 % en décembre », constate Sébastien de Lafond, Président de MeilleursAgents.com. Au final, la baisse des prix s’est élevée de – 2,8 % à Paris entre le 1er janvier et le 31 décembre 2014. La faiblesse des taux d’intérêt a permis aux acquéreurs de se maintenir et la situation devrait se poursuivre en 2015 : « La tendance baissière des prix ne s’inversera pas mais restera limitée par la baisse probable des taux sauf changement macro-économique profond ».

Les prix corrélés au dynamisme économique des villes
En province, le marché immobilier suit l’évolution économique des métropoles. Ainsi selon le réseau Guy Hoquet, « dans les villes dynamiques, la demande reste forte et les centres villes reproduisent le phénomène parisien où les biens avec défaut pâtissent de délais de vente plus longs ». Les villes de moins de 20.000 habitants et les zones peu tendues ont enregistré un recul des prix plus important (- 2,5 % en moyenne). Dans les zones rurales, certains logements « font l’objet de négociations faisant baisser les prix parfois jusqu’à – 20 % ».

Les professionnels pessimistes
Selon le baromètre Crédit Foncier/CSA sur le moral des professionnels de l’immobilier pour 2015, 64 % des professionnels se déclarent pessimistes sur l’avenir du marché du logement contre 35 % optimistes. 52 % des sondés anticipent une baisse des prix dans l’ancien : 47 % d’entre eux pensent que cette baisse sera comprise entre 2 % et 5 % et 40 % qu’elle ira au-delà de 5 %. Si la baisse des prix et le maintien des taux bas consolident la demande, les professionnels se disent inquiets du moral des ménages et de la conjoncture économique.

Agence de Rennes

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Projet de loi de Finances 2015

Un projet de loi finance 2015 axé sur le logement

Michel Sapin, ministre des Finances et des Comptes publics, et Christian Eckert, secrétaire d’Etat chargé du Budget, ont présenté le projet de loi de finances pour 2015 à l’assemblée nationale. Outre les économies nécessaires au redressement des comptes et le soutien à l’emploi, le PLF 2015 fait la part belle à l’investissement immobilier et logement.

Voici les principales mesures qui vont bientôt impacté ce secteur de l’économie française :

Modification du prêt à taux zéro

Le prêt à taux zéro (PTZ) va être renforcé sur les zones où son effet de levier est le plus grand pour les classes moyennes et modestes. Le montant de l’achat pris en compte et la quotité du prêt seront relevés, le plafond de revenu sera élargi pour les classes moyennes, et le remboursement différé sera allongé pour les plus modestes.
Le prêt à taux zéro sera également éligible à l’achat de logements anciens à réhabiliter sur quelques territoires en milieu rural pour favoriser la revitalisation des centres bourgs. Conditionné à des travaux de rénovation, il permettra de mieux prendre en compte la situation de ménages qui souhaitent acquérir un logement existant et le rénover.

Favoriser l’accession sociale

L’accession sociale à la propriété des classes moyennes et modestes sera renforcé par l’harmonisation des barèmes du prêt à taux zéro et du prêt d’accession sociale. L’augmentation des plafonds PAS (prêt accession sociale) permettra à davantage de ménages modestes primo-accédants d’êtres bénéficiaires de la garantie publique. Ils seront alignés sur ceux du PTZ pour plus de cohérence et de simplicité.
Le soutien aux ménages primo-accédants se traduira également par un allongement de la période durant laquelle le remboursement de PTZ est différé ; l’application d’une TVA à 5,5 % pour l’accession à la propriété d’un logement neuf pour les ménages modestes achetant dans les nouveaux quartiers de la politique de la ville et la création d’un abattement exceptionnel de 100 000 euros pour les donations de logements neufs aux enfants et petits-enfants, réalisées avant fin 2016.

Des mesures de simplification de la construction

Le projet de loi de finances pour 2015 met en place le crédit d’impôt pour la transition énergétique au 1er septembre 2014, en remplacement du CIDD, avec un taux unique de réduction d’impôt de 30 % sans obligation de réaliser un bouquet de travaux.
La libération de foncier privé étant une condition indispensable pour atteindre cet objectif, une réforme du régime d’imposition des plus-values de cession de terrains à bâtir incitera à des cessions plus rapides.

Un nouveau dispositif fiscal pour relancer l’investissement immobilier

L’article 5 du projet de loi de finances pour 2015 introduit un nouveau dispositif d’investissement locatif intermédiaire dit Loi Pinel, en remplacement du dispositif Duflot. Les modifications apportées sont les suivantes :
pour les investissements réalisés à compter du 1er septembre 2014, l’engagement initial de location peut être de 6 ou 9 ans, prorogeable jusqu’à 12 ans, avec un avantage fiscal de 12 %, 18 % ou 21 %
à compter du 1er janvier 2015, les investisseurs auront la possibilité de louer à leurs descendants ou ascendants, à condition que les plafonds de loyer et de ressources du locataire soient respectés. Pour en savoir plus sur la Loi Pinel.

Modification des droits de mutation pour les terrains constructibles

Incitation à la libération du foncier constructible et à la construction de logements par l’aménagement des droits de mutation à titre gratuit.

Toutes ces mesures visent à faire baisser les coûts de la construction et favoriser la relance du secteur et l’accès au logement des ménages. L’occasion de faire une simulation de votre crédit immobilier ou une simulation loi pinel de votre investissement locatif.

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Les taux bas relancent le marché de l’immobilier

Les taux immobiliers sont toujours au plus bas, en moyenne à 2,69% pour l’accession dans le neuf et à 2,57% dans l’ancien en septembre. Une situation qui permet aux Français d’envisager à nouveau des projets immobiliers.

L’immobilier serait-il en train de repartir? Les Français sont de plus en plus nombreux à étudier un projet d’achat immobilier, a relevé le courtier Meilleurtaux dans son étude publiée le 7 octobre.

De janvier à juin, les demandes de crédit immobilier formulées par des particuliers sur le site internet du courtier ont augmenté de 20%, comparé au 1er semestre 2013. Il en traite environ 400.000 par an. Les villes où le courtier a reçu les demandes en plus forte hausse sur les six premiers mois de l’année, comparé au second semestre 2013, sont Strasbourg (+38%) Bordeaux (+13%) Lyon (+10%) et Paris (+5%).

Tendance à la baisse

Il faut dire que les taux immobiliers sont particulièrement bas. Ils ont, d’ailleurs, encore accéléré leur repli en septembre. Les taux se sont établis en moyenne à 2,69% pour l’accession dans le neuf et à 2,57% pour une acquisition dans l’ancien, détaille l’observatoire Crédit Logement/CSA.

« Depuis le début de l’année 2014, les taux ont perdu 49 points de base: à elle seule, cette baisse aura fait plus pour soutenir la conjoncture et redynamiser les marchés privés que tous les dispositifs publics actuels d’incitation et d’aide », estime-t-il.

Selon Meilleurtaux, le coût d’un crédit pour un même emprunt a diminué de 25% en seulement une année et a été divisé par deux par rapport au point le plus haut en 2008, ce qui améliore mécaniquement la capacité d’emprunt des ménages qui achètent un bien immobilier.

Et cette situation est faite pour durer.  » Nous n’anticipons pas de remontée des taux à moyen terme, en effet toutes les conditions sont réunies pour que les taux restent bas », pronostique Maël Bernier, directrice de la communication du courtier. A savoir, une BCE gardienne du statut quo et une situation économique morose renforçant l’immobilisme.

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Comment le RAC Soutient la Production de Crédits ?

Le rachat de crédit immobilier a le vent en poupe. Même si les conditions de crédit n’ont jamais été aussi avantageuses pour les nouveaux emprunteurs, elles ne n’ont pas pour effet de dynamiser le marché immobilier, totalement anémique depuis le début de l’année. Pour les professionnels du secteur, seuls les rachats de crédit immobilier génèrent un réel flux d’affaires.

Taux de crédit immobilier au plus bas

La phrase tient désormais lieu de rengaine : les taux des crédits immobiliers n’ont jamais été aussi bas depuis 70 ans. Selon les derniers chiffres de l’Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux moyen enregistré en août s’établissait à 2,68% toutes durées confondues (hors assurances). Plus évocateur, 97% des prêts immobiliers contractés en août ont obtenu un taux inférieur à 3,5% sur les durées comprises entre 20 et 25 ans. Le loyer de l’agent n’a jamais été aussi bon marché, jamais les conditions pour financer un achat immobilier n’ont été aussi attractives.

La demande de crédits se contracte

Pourtant la demande ne suit pas. En rythme annuel, la production de crédits immobiliers a reculé de 5,6% (-3,7% pour le montant global). Les professionnels constatent la désertion des primo-accédants du marché. En dépit de taux exceptionnellement bas, les primo-accédants, généralement des jeunes actifs et les ménages modestes, ne peuvent plus envisager de financer un projet immobilier en raison des critères de plus en plus tendus pour accéder au crédit (CDI et apport personnel indispensables). Il y a 5 ans les moins de 35 ans représentaient près de 53% des accédants, aujourd’hui ils sont moins de 45%.

Le rachat de crédit immobilier soutient le secteur

Un primo-accédant est évincé de l’accès au crédit malgré des taux ultra performants, le marché vivote néanmoins grâce aux renégociations de crédit immobilier. Pour certains courtiers, le rachat de crédit est devenue la bouée de sauvetage, avec plus d’un tiers de leur production réalisée grâce à cette opération financière. Déjà en 2013, la renégociation de crédits immobiliers avait soutenu le marché du crédit (25% du volume des crédits). Ceux qui n’avaient pas profité des taux bas l’an passé le font désormais : les détenteurs d’un crédit immobilier signé entre 2007 et 2012 (excepté 2010) saisissent l’opportunité d’obtenir des conditions de crédit plus avantageuses.

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PTZ, loi Duflot : les nouvelles mesures du gouvernement

Pour soutenir l’offre et la demande de logements, le gouvernement a annoncé une nouvelle série de mesures. PTZ élargi, Duflot plus attractif : découvrez ce qui pourrait changer pour vous, que vous soyez investisseur ou acheteur de votre résidence principale pour la première fois.

Un prêt à taux zéro (PTZ) élargi

A partir d’octobre 2014, les conditions d’accès au PTZ seront assouplies, afin de faciliter l’accès à la propriété d’un plus grand nombre de ménages.
Les montants accordés et les plafonds de ressources vont être revus à la hausse, notamment dans les zones « détendues », où la demande de logements reste faible. Les conditions de remboursement seront également modifiées, pour permettre de retarder la date de paiement des premières mensualités.
Objectif : attribuer plus de 70 000 PTZ+ en 1 an, contre 44 000 par an actuellement.

Simuler vos droits au PTZ

Le dispositif Duflot plus attractif

Une nouvelle mesure prévoit de rendre le dispositif Duflot encore plus attractif, en proposant une réduction d’impôts de 21 % (au lieu de 18 %) pour un engagement de location de 12 ans (au lieu de 9).
Par ailleurs, pour dynamiser l’investissement locatif, les plafonds de loyers et de ressources seront revus à la hausse dans certaines grandes villes comme Lyon, Marseille ou Lille. Des mesures qui devraient permettre de relancer l’offre locative.

Enfin pour assouplir le marché de la location, la Garantie Universelle des Loyers (ou GUL) ne devrait plus concerner que les jeunes locataires, et l’encadrement des loyers se limiter à la région parisienne.

Tout savoir sur la loi ALUR (ou Dulot 2)

KERA Courtage

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La BCE baisse son principal taux directeur à 0.05 %

La BCE a baissé son taux directeur de 0.15 % à 0.05 %. Le taux de dépôt est, lui, passé de – 0.10 % à – 0.20 % : les banques devront payer un peu plus cher pour laisser de l’argent à court terme dans les coffres de la BCE. Ce qui devrait les inciter à prêter plutôt à l’économie. Surtout : l’institution va lancer, en octobre, un programme d’achat d’ABS (asset-backed securities), ces titres adossés à des créances notamment de PME, ainsi que d’obligations sécurisées d’institutions financières de la zone euro. Dans les deux cas, l’objectif est de relancer le crédit aux PME.

KERA Courtage

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Assurance emprunteur : on peut désormais en changer plus facilement

La réforme de l’assurance emprunteur, qui permet au contractant de changer d’assureur jusqu’à un an après la signature d’un prêt et de résilier plus facilement ses contrats d’assurance, est entrée en vigueur hier. Elle permet plus de choix aux consommateurs, en faisant jouer la concurrence entre les différentes offres d’assurance. L’assurance emprunteur, non obligatoire légalement mais requise par les banques et qui peut représenter jusqu’à un tiers du coût du crédit, est contractée en même temps que la souscription d’un prêt immobilier ou d’un crédit à la consommation. Elle couvre le non-remboursement du prêt en cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité. Auparavant, l’emprunteur pouvait seulement substituer son assurance avant la signature de l’offre de prêt, ce qui limitait considérablement la possibilité de substitution. « L’économie que pourront réaliser les emprunteurs grâce à cette mesure pourra atteindre jusqu’à 9.000 euros pour un prêt de 300.000 euros sur 20 ans », a illustré la secrétaire d’État chargée de la Consommation, Carole Delga, assurant qu’elle serait « vigilante » quant au respect de ces dispositions par les établissements de crédit. Le Télégramme 27Juillet 2014.

KERA Courtage

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PRETS IMMOBILIERS : DELAI D’UN AN POUR CHANGER D’ASSURANCE

Le projet de loi relatif à la consommation, présenté lundi 9 décembre devant l’Assemblée nationale, va permettre aux emprunteurs immobiliers de bénéficier d’un délai d’un an au cours duquel ils pourront renégocier l’assurance de leur prêt. Ce projet est porté par Benoît Hamon, le ministre de la consommation.

« Nous allons ouvrir un délai d’un an, à partir de la signature du prêt, délai d’un an pendant lequel vous pourrezréfléchir aux conditions qui vous ont été proposées par votre banquier et, le cas échéant, trouver un autre assureur à garantie équivalente en faisant jouer la concurrence, trouver une assurance qui vous garantisse le même capital mais à un prix bien inférieur », a annoncé M. Hamon sur France Info.

UN TIERS DU COÛT D’UN CRÉDIT

« L’objectif est de faire baisser cette dépense, qui correspond quasiment à un tiers ou qui peut aller jusqu’à un tiers du coût du crédit pour les Français aujourd’hui » , a-t-il ajouté.

Le ministre de l’économie, Pierre Moscovici, et celui de la consommation, Benoît Hamon, avaient annoncé fin novembre qu’ils entendaient engager cette réforme à l’occasion de l’examen en deuxième lecture du projet de loi relatif à la consommation.

UNE ÉCONOMIE DE 1 500 EUROS SUR VINGT ANS

La loi Lagarde de 2010 prévoit la possibilité pour les personnes contractant un prêt immobilier de choisir une assurance différente de celle proposée par la banque. Mais, « trois ans après, ces dispositions n’ont pas produit l’effet escompté. Le marché de l’assurance emprunteur reste marqué par une concurrence insuffisante et les tarifs se maintiennent à un niveau élevé », avaient estimé MM. Moscovici et Hamon.

Régulièrement dans le collimateur de l’association de consommateurs UFC-Que Choisir, l’assurance emprunteur avait également été montrée du doigt par Pierre Moscovici lors des débats sur le projet de loi bancaire.

Il avait notamment indiqué qu’elle coûtait 11 000 euros pour un crédit immobilier de 150 000 euros sur vingt ans, et qu’une concurrence accrue pourrait entraîner une économie de 1 500 euros pour le souscripteur.

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KERA Courtage ouvre ses portes à Quimper

Nous avons le plaisir d’accueillir Richard DAVY dans notre réseau. Doté d’une expérience dans le domaine financier, Richard vous accompagne dans vos projets sur Quimper et sa région.

Il vous accueillera à son bureau situé 10 rue François Muret de Pagnac – Centre Brittany Bât. E, QUIMPER, et vous accompagnera dans l’optimisation du financement de votre projet immobilier, dans le regroupement de vos crédits et dans votre recherche de financement pour vos projets professionnels.

Erwan Guillossou – KERA Courtage

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Les taux de crédit immobilier repartent à la hausse

Après trois mois globalement assez calmes sur le marché des taux d’emprunt immobilier, ces derniers repartent à la hausse au mois d’octobre.

Les banques ont ainsi augmenté leurs barèmes en moyenne de 0,10 point sur quasiment toutes les durées d’emprunt. Chez certaines, la hausse est plus violente et approche 0,20 point.

D’après les chiffres proposés par le courtier ‘meilleurtaux’, le taux moyen ressort à 3,11 % sur 15 ans, 3,41 % sur 20 ans et 3,77 % sur 25 ans.

Le courtier note également que 56 % des emprunteurs n’ont pas encore tenté de renégocier leur crédit immobilier. Pourtant, en moyenne, les français ont souscrit un crédit à un taux de 4,5 % et auraient tout intérêt à renégocier le taux d’autant qu’il leur reste en majorité une assez longue échéance sur le crédit.

Erwan Guillossou – KERA Courtage

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