Rachat de crédits : la dernière solution

C‘est souvent la dernière étape avant de basculer dans le surendettement. » Voilà comment un banquier résume ce qu’on appelle le rachat ou la restructuration de crédits.

Cette opération consiste à racheter des prêts en cours pour n’en faire qu’un. « Le rachat de prêts peut être partiel ou total, intégrer ou non le prêt immobilier en cours. Tout va dépendre de la situation financière de la personne, du niveau de ses ressources et de son reste à vivre », explique Marc Mozziconacci, directeur du développement et de la coordination du rachat de crédits chez VousFinancer.com.

Avec la crise économique, les chutes de revenus liées à ce qu’on appelle des « accidents de la vie » (chômage, divorce, accident, maladie…) et la hausse régulière du coût de la vie, certains ne parviennent plus à joindre les deux bouts.

Pour y parvenir, ils cèdent parfois à la dangereuse tentation de souscrire des prêts à la consommation ou « revolving ». La spirale infernale peut alors rapidement s’enclencher et ils se retrouvent dans l’incapacité de payer des dettes et des intérêts qui s’accumulent.

Selon le courtier Cafpi, l’endettement des ménages est passé de 60,4 % à 81,3 % entre 2004 et 2010.

« Souvent, les personnes qui viennent nous voir comptent entre six et dix lignes de crédits, certaines plus de vingt », raconte Pascal Beuvelet, président d’In & Fi, un courtier en crédits. Il existe aussi une frange de clientèle moins acculée qui passe par cette étape « pour obtenir une aisance de trésorerie », ajoute François Kliber, directeur général commercial de GE Money Bank.

Cette opération permet d’alléger les remboursements. Par exemple, avec 4145 euros de revenu mensuel, un couple est endetté à 41 %. Chaque mois, il paie 1050 euros de prêt immobilier, 500 euros pour deux prêts personnels et 150 euros pour deux crédits renouvelables. Grâce au regroupement de leurs cinq crédits, leur taux d’endettement passe à 19 % et leur nouvelle et unique mensualité s’établit à 889 euros, soit 15,3 % de baisse.

Atout de la manœuvre : la mensualité devient « réaliste » et adaptée aux capacités de remboursement de l’emprunteur. Revers de la médaille : ce crédit « global » dure généralement plus longtemps et devient donc plus coûteux.

PAS DE SOLUTION MIRACLE

Seules quelques banques se sont spécialisées sur ce créneau. C’est le cas de CGI, du Crédit foncier AlsaceLorraine, d’Aerios, de Sygma Banque, de Brokeo, Creatis ou encore GE Money Bank. Mais pour bénéficier de ces offres, le particulier doit généralement passer par l’intermédiaire d’un courtier en crédits et ne pas être fiché à la Banque de France.

Les taux fixes de ces crédits à moyen ou long terme sont, généralement, de 1% à 1,5% plus élevés que ceux distribués dans les banques traditionnelles qui refusent de prêter à ces clients « à risques » ayant perdu leur « crédibilité bancaire ».

Quant aux durées de remboursement, elles oscillent généralement entre cinq et vingt-cinq ans pour un prêt immobilier. Détail important : pour réaménager sa dette, mieux vaut être propriétaire. « Pour se couvrir, ces banques demandent systématiquement une garantie sur le bien immobilier« , souligne Marc Mozziconacci.

Reste que cette solution du rachat de crédits n’a rien d’un remède miracle. « Sur une centaine de demandes examinées, la moitié n’est pas sélectionnée car l’équation financière est impossible. Et sur les cinquante dossiers restant, seulement 35 sont finalement retenus par les banques », indique Pascal Beuvelet.

Erwan Guillossou – KERA Courtage

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Baisse de la taxation des plus-values immobilières sur les résidences secondaires

C’est la grande nouvelle du mois d’août. Depuis le 1er septembre 2013, en vendant votre résidence secondaire, vous bénéficierez d’un abattement exceptionnel de 25% sur la taxation de la plus-value réalisée. De plus, si vous êtes propriétaire de votre bien depuis au moins 22 ans, la composante « impôt » de cette taxe passe à 0%, alors qu’il fallait attendre 30 années de détention pour profiter de l’exonération. Notons tout de même que vous devrez vous acquitter des prélèvements sociaux, lors de la vente de votre résidence secondaire, jusqu’à la 30e année de détention.

Erwan Guillossou – EGCS Finance

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Crédit Immobilier : assurance

En théorie, les candidats à l’achat peuvent encore peser sur l’assurance emprunteur. Selon UFC-Que Choisir, trois ans après l’entrée en vigueur de la loi Lagarde, censée ouvrir la concurrence lors de la souscription d’une assurance-emprunteur, ce marché est toujours verrouillé.

Selon l’association de consommateurs, ces contrats d’assurance obligatoire sont largement accaparés par les trois principaux opérateurs que sont le Crédit Agricole, le Crédit Mutuel et BNP Paribas. Dans le même temps, les tarifs ont augmenté, relève l’UFC-Que Choisir selon qui l’assurance représente aujourd’hui 25 % du coût total du crédit, contre 19 % en 2008.

Erwan Guillossou – EGCS Finance

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Crédit Immobilier : ça remonte

Les taux de crédit immobilier sont repartis à la hausse, après des taux historiquement bas.

La baisse des taux est fini pour les particuliers qui investissent dans l’immobilier ! La baisse continue depuis 2010 semble être arrivée à son terme.

Depuis le mois de juin, les taux sont remontés à raison de 0.05 % par mois, soit + 0.15 % depuis cette période. On se situe aujourd’hui à 3.15 % sur 15 ans, 3.50 % sur 20 ans et 3.85 % sur 30 ans. Les taux restent cependant historiquement bas, nettement sous la barre des 4 %.

Malgré tout, ce retournement doit être interprété comme une évolution durable du marché. Ces hausses successives s’expliquent par la hausse rapide des obligations d’Etat (OAT) qui sont passées de à peine 2 % début juin à 2.5 % fin août. Les banques ont répercuté cette hausse.

Par ailleurs, malgré un contexte économique sur fond de crise, les banques ont réalisé une production de crédit immobilier « correcte », notamment grâce aux rachats de prêts. Elles sont donc « en phase » avec leurs objectifs commerciaux et il n’est plus nécessaire pour eux de se plier en quatre pour capter une nouvelle clientèle.

Erwan Guillossou – EGCS Finance

 

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Construction neuve : l’activité toujours en panne

La construction immobilière peine à sortir de l’ornière en France. Entre août 2012 et juillet 2013, le nombre de logement neuf mis en chantier a reculé de 13.4 % à 300.626 unités, très loin de l’objectif de 500.000 logement promis par le gouvernement.

Plus inquiétant, le nombre de permis de construire, qui tient lieu d’indicateur avancé de l’activité, affiche un repli de 22.9 % entre mai et juillet par rapport à la même période 2012, à 89.218 unités.

Sur douze mois, la tendance est aussi à la dégradation, avec une baisse cumulée de 11,8 %. Or, la construction neuve représente 87 % de l’offre de logements en France.

« La reprise de l’immobilier n’est pas pour demain », résume Benoît Heitz, économiste à la Société Générale. Si le chômage persiste, « il y a des chances pour que ça reste mal orienté encore quelques trimestres », prédit-il.

Erwan Guillossou – EGCS Finance

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RECRUTEMENT

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Vous pouvez nous contacter Erwan Guillossou au 09.66.98.16.06 ou contact@egcs-finance.fr

Erwan Guillossou – EGCS Finance

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Logement : les chantiers redémarrent, pas les permis

Même si la construction de logements a connu un rebond au second trimestre, le contexte immobilier reste encore dégradé. En parallèle, le nombre de permis de construire autorisés est en forte baisse sur les 12 derniers mois.

Entre avril et juin 2013, la mise en chantier de nouveaux logements a progressé de 8 % par rapport à l’année précédente sur la même période. Cependant, cette hausse concerne les logements en résidence (sénior, étudiant…) (+ 27.5 %) et collectif (+ 16.4 %) alors que les logements individuels se stabilisent (- 0.5 %). La période de mars avait enregistré une hausse de 6.6 %.

C’est un léger rebond mais on reste aux niveaux déprimés de 2010. Au niveau annuel, la baisse est de 14 % pour les logements autorisés, ce qui n’est pas un signe d’amélioration. Dans un contexte économique difficile, l’activité demeure déprimée.

Malgré des taux de crédit historiquement bas, les conditions de crédit assez restrictives et l’évolution de la fiscalité expliquent aussi les difficultés du secteur. On note en particulier la nouvelle mouture de prêt à taux zéro (PTZ+), depuis le 1er janvier, qui s’avère moins favorable pour les ménages modestes, ce qui restreint leur demande. Il en est de même du dispositif Duflot, se substituant au Scellier, qui tarde à porter ses fruits.

Enfin, les nouvelles mesures pour relancer la construction ne porteront pas leurs fruits avant fin 2014 ou début 2015…

Erwan Guillossou – EGCS Finance

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Crédit immobilier : les banques mettent un terme à la hausse des taux des prêts

La hausse en cours a été stoppée par les propos de Mario Draghi. Si vous négociez un prêt, armez-vous d’un peu de patience.

Faut-il attendre un petit peu avant d’emprunter ? Si vous avez quelques semaines devant vous, sans aucun doute. Les courtiers en prêts immobiliers ont en effet reçu au cours des derniers jours les nouvelles grilles de prêt que leur ont envoyé les banques : or la plupart des établissements ont révisé à la hausse leur taux. Certaines, comme LCL, en sont même à leur deuxième révision à la hausse. La filiale du Crédit agricole a ainsi remonté de 0,10 point, puis de 0,15 point les taux de l’ensemble de ses prêts.

« Nous nous attendions tous à cette révision » reconnait un courtier, « car les taux d’intérêt s’étaient réveillés ces dernières semaines. » En quelques mois, les taux d’intérêt sur dix ans étaient en effet passés de 1,8% à 2,24%, annulant ainsi une année de baisse. Une période faste pendant laquelle les banques avaient profité de l’argent facile et pas cher mis à disposition par la BCE pour lancer une offensive sur leurs crédits et faire revenir des clients qui hésitaient à acheter un logement.

En 2012, le montant des crédits immobiliers accordés avait chuté de 26,4% par rapport à 2011, qui avait déjà affiché une baisse de 4,2%. La baisse des taux des derniers mois n’avait pas été suffisante pour inverser la tendance et les faire revenir, mais avait au moins limité la casse: -10% sur les volumes depuis janvier.

Quand un taux passe de 2 à 3%, l’acquéreur perd 8% de capacité d’emprunt

Or cette hausse des taux était une malédiction pour les acquéreurs, à nouveau écartés du marché, faute de moyens. Une élévation d’un point de taux équivaut pour un acquéreur potentiel à une perte de 8% de capacité d’emprunt… La remontée en cours (de 2,7 à 2,9 ou 3%) allait donc exclure un nombre croissant de futurs acquéreurs.

Et puis… Super Mario est arrivé. La semaine dernière, mardi plus précisément, il a annoncé que la Banque centrale européenne allait faire ce qu’il fallait pour maintenir des taux courts bas, afin de relancer (ou de tenter de maintenir) l’activité économique… Une annonce qui signifie pour beaucoup la fin de cette amorce de remontée des taux.

Les déclarations du patron de la BCE ont rassuré les banques

Comment les taux courts, décidés par la Banque centrale européenne, peuvent-ils avoir une influence sur le marché de l’immobilier? C’est très simple : aujourd’hui, les prêts sont souscrits sur 20 ans, mais sont remboursés en moyenne au bout de 7 ans. Les banques s’arrangent donc pour que leurs emprunts sur les marchés corresponde à la durée réelle pendant laquelle elles empruntent. C’est-à-dire 7 ans « et souvent moins », précise un financier qui a géré de tels portefeuilles pour le compte de grands établissements.

Cela veut dire qu’elles sont autant attentives au taux de l’OAT (l’obligation d’état à dix ans, traditionnel thermomètre des taux immobiliers) qu’à ceux à 2 et à 5 ans, nettement plus sensibles aux taux courts décrétés par la BCE. Pour elles, la déclaration de Mario Draghi est donc l’assurance d’une liquidité abondante et de taux bas.

Exit la hausse des taux des crédits immobiliers. La hausse de cette semaine est sans doute la dernière de la série. « Cela durera sans doute tout l’été, à moins d’un événement extraordinaire. » prévoit Ludovic Huzieux, Directeur associé chez Artémis courtage. Pas de panique, donc, pour négocier un prêt avant un départ en vacances. Il sera bien temps, à la rentrée, de s’y remettre…

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Crédit Foncier : l’ancien stagne et le neuf baisse

Des volumes de crédit immobilier en baisse

En dépit de taux d’intérêt historiquement bas, les taux de crédit immobilier ont poursuivi leur baisse pour atteindre fin mars un taux moyen de 2,97 %, le volume de nouveaux crédits immobiliers accuse un nouveau repli (-11 %) au 1er trimestre 2013. Le volume des crédits à l’habitat avait déjà diminué de 26 % en 2012.

Marché de l’ancien, une évolution des prix plus que jamais différentiée

Selon les prévisions de Crédit Foncier Immobilier pour 2013, le volume de transactions dans l’ancien devrait s’élever à 630 000, soit une baisse de 11 % par rapport à 2012. Cette baisse s’explique par un fort attentisme des ménages nourri par les inquiétudes sur la situation économique.

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Immobilier. Les taux bas incitent à emprunter.

Il est encore trop tôt pour parler de reprise. Mais après un net repli de la production de crédits immobiliers en 2012, le montant total de crédits accordés par les banques (y compris les rachats) a augmenté de +35,3 % au deuxième trimestre, période propice à l’achat d’un bien immobilier, par rapport aux trois premiers mois de l’année (recul de 8,7 %), selon l’Observatoire CSA/Crédit Logement. En juin, les emprunteurs s’endettaient au taux record de 2,89 % en moyenne sur 17,25 années.

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